行業(yè)分析 | 四問(wèn)四答，聊聊近期房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)問(wèn)題
2023-06-14來(lái)源：廣發(fā)基金
房地產(chǎn)在A股中向來(lái)是備受矚目的一大行業(yè)，近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步增大，我們整理了投資者們關(guān)注的幾大熱點(diǎn)問(wèn)題，一起來(lái)看看吧。
【問(wèn)題1】 怎么看房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)的表現(xiàn)及未來(lái)的增長(zhǎng)表現(xiàn)？
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。今年1月銷(xiāo)售較弱，春節(jié)后2月市場(chǎng)顯著回暖，3月銷(xiāo)售進(jìn)一步升溫至峰值，但去年11-12月因疫情積壓的需求在今年2-3月集中釋放后，4月以來(lái)銷(xiāo)售開(kāi)始逐步放緩，5月銷(xiāo)售進(jìn)一步降溫，樓市下行壓力顯著增大。從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，一二線城市相對(duì)堅(jiān)挺，三四線城市韌性較弱。
在未來(lái)就業(yè)、收入不確定性提高及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期走弱的背景下，若僅依靠當(dāng)前的政策力度，后續(xù)行業(yè)復(fù)蘇動(dòng)能或有不足，預(yù)計(jì)全年整體市場(chǎng)仍呈弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售面積同比增速在0-5%的區(qū)間。
【問(wèn)題2】人口增速放緩，對(duì)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)有什么影響？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)剩的情況？
在人口增速放緩下的背景下，房地產(chǎn)需求中樞可能會(huì)伴隨人口總量的減少而下移，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍是一個(gè)10萬(wàn)億規(guī)模的行業(yè)，并不會(huì)因此消失。2021年下半年以來(lái)，雖說(shuō)行業(yè)遭遇“寒冬”，但其中也伴隨著諸多民營(yíng)房企的違約出清，未來(lái)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局反而可能更為良好，10萬(wàn)億的規(guī)模對(duì)于存活下來(lái)的企業(yè)而言，仍是一個(gè)相當(dāng)大的體量。
房地產(chǎn)庫(kù)存在未來(lái)并不一定會(huì)過(guò)剩，我們現(xiàn)在看到的庫(kù)存高位，尤其是三四線城市的庫(kù)存高位，其實(shí)更多是2021年之前企業(yè)根據(jù)銷(xiāo)售高峰所囤儲(chǔ)的2~3年甚至3~4年去化周期的儲(chǔ)備，因?yàn)?021年下半年行業(yè)危機(jī)，銷(xiāo)售中樞下移，原本儲(chǔ)備的貨值在當(dāng)下的銷(xiāo)售規(guī)模里才呈現(xiàn)出高庫(kù)存的特征。隨著行業(yè)或企業(yè)持續(xù)的去庫(kù)存，整體庫(kù)存周期或?qū)⒙抵?~3年的水平，屆時(shí)庫(kù)存與銷(xiāo)售的關(guān)系仍將回到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。
【問(wèn)題3】國(guó)內(nèi)部分一線城市（如杭州）已有放開(kāi)限購(gòu)的信號(hào)，如何看待？這對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？
當(dāng)前一線及核心二線城市主要調(diào)整非核心區(qū)域限購(gòu)政策，核心區(qū)購(gòu)房限制仍舊嚴(yán)格。后續(xù)是否會(huì)加大放松限購(gòu)的力度，還要取決于市場(chǎng)是否進(jìn)一步下行，若繼續(xù)下行，則限購(gòu)是有進(jìn)一步放松的可能的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生比較大的需求刺激。
【問(wèn)題4】今年來(lái)，“提前還房貸”多次登上熱搜榜，現(xiàn)在是否適合提前還貸？
當(dāng)前部分購(gòu)房者提前償還房貸，主要是基于當(dāng)前房貸利率大幅下行、預(yù)期未來(lái)收益空間降低等原因，該舉措具有一定合理性。
但“是否提前還貸”這個(gè)問(wèn)題不能一概而論，個(gè)體性非常強(qiáng)，除了考慮房貸利率等因素外，還需要結(jié)合自身房貸成本、流動(dòng)性等情況綜合評(píng)定。如果投資者選擇提前還貸，建議留足資金安全墊。
（作者：廣發(fā)基金研究發(fā)展部 丁朝飛）
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